Los efectos de los préstamos estudiantiles en las hipotecas FHA y VA

Muchos graduados se están preguntando cómo sus préstamos estudiantiles pueden influir en su habilidad de obtener un préstamo hipotecario, sobre todo en relación con las hipotecas respaldadas por el gobierno. De hecho, hay varios estudios que han revelado que el por ciento de jóvenes comprando casas es mayor entre los que no tienen deudas estudiantiles que los que las que tienen. Si eres uno de estos jóvenes pensando en comprar casa y tienes préstamos estudiantiles hay varias cosas que debe tener en cuenta. Una de las más importantes es que todo depende del tipo de hipoteca que estés solicitando y de tu situación financiera específica.

La pregunta de cómo los préstamos estudiantiles, los pagos diferidos y los pagos basados en los ingresos (IBR en inglés) afectan tu solicitud de préstamo FHA o VA, es muy difícil de contestar porque los prestamistas los evalúan de manera diferente, sobre todo cuando se tienen que aplicar nuevas norma. A  partir del 14 de septiembre del 2015 habrá un pequeño cambio con grandes ramificaciones sobre cómo se determina el pago mensual de uno de estos préstamos con pagos diferidos a la hora de calificar para una hipoteca FHA.

Lo qué está cambiando

Hasta ahora, cuando se solicita un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno (FHA y VA) y tiene préstamos estudiantiles diferidos por al menos 12 meses después de la compra de una casa, o mostraban un pago de $ 0 mensualmente en su reporte de crédito, no se incluía ningún pago mínimo entre sus obligaciones de pagos mensuales. Recuerde que este cambio sólo afecta a los préstamos del gobierno y que los préstamos convencionales funcionan un poco diferente. Por lo general los convencionales requieren una carta del acreedor del préstamo estudiantil declarando cual será el pago mensual una vez que los debe comenzar sus pagos.

Efectivo a partir del 14 de septiembre del 2015, en las solicitudes de hipotecas respaldadas por el gobierno se debe incluir un pago fijo mensual para los préstamos estudiantiles. La nueva regla establece que “si los préstamos estudiantiles tienen un pago mensual de $0 o éste no está disponible, el proveedor de la hipoteca tiene que utilizar un 2 por ciento del balance pendiente para establecer el pago mínimo.” (Traducido del HandBook de HUD, 1er párrafo, pg. 217). Según explica Eleanor Thorne en su blog, el conceso general de la interpretación de la regla hasta ahora es que si el reporte de crédito muestra un pago mensual, esa es la cifra que se incluye en las deudas mensuales. Sin embargo, si no aparecen pagos porque los préstamos están diferidos y no se pueden obtener verificación del prestamista sobre el pago mensual, entonces se utiliza el 2 por ciento del balance del préstamo total. A partir de junio se pueden verificar los pagos mínimos directamente con los proveedores.

Cómo lo puede afectar

En realidad como se vea afectado depende de muchos factores. Si usted no puede establecer un pago, ni verificarlo con su proveedor directamente, tendrá que incluir este 2 por ciento en sus deudas. ¿Por dónde debe empezar? Revise su documentación de los préstamos federales y revise su reporte de crédito para que vea lo mismo que verán sus prestamistas. Puede obtener una copia gratis de su reporte de crédito cada 12 meses visitando  www.AnnualCreditReport.com.

Ahora, si planea comprar antes de esta fecha, se evita este dolor de cabeza. Por lo general, si el préstamo estudiantil está diferido por 12 meses o más a partir del día del cierre, no se cuentan los pagos mínimos como parte de sus deudas. Si tiene menos de los 12 meses, se usaría el 5% del balance, pero si tiene documentación estableciendo su pago mensual, se utilizaría esta cifra en sus documentos y no lo que establece las normas del prestamista.

La mayor ventaja que ofrecen estos tipos de préstamos es que a través de un préstamo del VA usted puede dar 0% como pago inicial y a través de un FHA puede dar un 3.5%. Ahora, usted tendría que pagar un seguro hipotecario o PMI (Private mortgage insurance) por el resto de la vida de su préstamo.

Lo que debe tener en mente

Los préstamos estudiantiles no son una barrera a la hora de comprar si todo lo demás lo tiene en orden. De hecho, son sólo un factor de varios a considerar. Por ejemplo, el pago mínimo de su préstamo estudiantil se usa para determinar cuál es el total de todas obligaciones mensuales a considerar a la hora de la compra. Por eso influye demasiado es su relación entre deudas e ingresos o DTI (por sus siglas en inglés).

El DTI determina el porciento de su ingreso mensual que es usado para pagar sus deudas (hipotecas, los préstamos estudiantiles, la letra de los autos, las tarjetas de crédito y demás) y se calcula dividiendo el total de todas sus deudas entre su ingreso. Los prestamistas también calculan la relación entre el pago mensual de la hipoteca y el ingreso bruto mensual (front-end ratio). Como regla general, los prestamistas consideran que los pagos de vivienda (incluyendo el principal, interés, impuestos y seguros) no debe ser más del 20 por ciento de sus ingresos brutos (antes de los impuestos). Por otro lado, la relación entre el total de los pagos mensuales y el ingreso bruto (back-end ratio) incluye todos sus pagos de deudas mensuales junto con el pago de la vivienda. En este caso, los prestamistas prefieren ver menos de un 36 por ciento. Estos por cientos no son obligatorios, pues varían en dependencia del prestamista, pero son una buena referencia para darte una idea dónde estás en relación con estos por cientos.

Por eso es importante no tener otras deudas pendientes como letras de carros, o muchas deudas de tarjetas de crédito. Además, a la hora de la compra tener un reporte de crédito bueno es necesario, como lo es haber tenido un trabajo estable en el mismo campo de especialización por dos años o mostrar fuentes de ingresos ahorrados para el pago inicial y los gastos de cierres.

Como ves, el pago mínimo de tu préstamo es sólo uno de los muchos factores que influyen en la compra de una casa. Por eso, si estas indeciso si debes comprar ahora, te recomendamos que hables con uno de nuestros asesores certificados que te pueden ayudar a poner tu situación financiera en perspectiva. Llámanos al 866-559-8198 o visítanos en una de nuestras sucursales. Pero, si estás listo para comenzar a explorar tus opciones de financiamiento, te recomendamos que hagas bien tu tarea y trabajes con un prestamista que esté bien informado sobre los programas para compradores por primera vez y que sepa de buena tinta como lidiar con tus préstamos estudiantiles.